Le prêt in fine, c’est quoi ?

Le prêt in fine est un crédit bancaire qui se distingue sur crédit amortissable par les modalités de remboursement du capital. En effet, dans le cas du prêt amortissable, l’emprunteur rembourse chaque mois l’assurance, les intérêts ainsi qu’une part du capital.

Concernant le prêt in fine, l’emprunteur rembourse chaque mois :

• Les intérêts d’emprunt ;
• L’assurance du prêt.

Le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit. Ce type de prêt bancaire nécessite donc d’être en mesure de rembourser l’intégralité du capital emprunté en une seule échéance, lors de la dernière mensualité.

Quel est le fonctionnement du crédit in fine ?

Le crédit in fine est un produit bancaire plus risqué pour les banques, car le capital n’est remboursé qu’en une seule fois, à la fin de l’échéance du crédit. De ce fait, les banques doivent s’assurer de la solvabilité des emprunteurs. Le fonctionnement du crédit in fine passe donc par la souscription d’un autre compte d’épargne.

Ainsi, chaque mois, l’emprunteur effectue un versement sur cet autre produit bancaire, qui sert d’assurance ou de garantie à la banque. Il s’agit du nantissement. Contrairement à l’hypothèque qui porte sur un bien immobilier, le nantissement concerne des placements financiers.

Si, lors de la dernière mensualité, l’emprunteur ne parvient pas à rembourser le capital, la banque peut se saisir de ce compte d’épargne. En règle générale, il s’agit d’un contrat d’assurance-vie.

Au niveau du fonctionnement du crédit in fine, il faut également noter que les intérêts remboursés chaque mois sont déductibles sous certaines conditions des revenus fonciers.

Les avantages du crédit in fine 

Le crédit in fine présente plusieurs avantages dont voici les quatre principaux.

• Premièrement, le crédit in fine permet aux propriétaires de générer rapidement des revenus locatifs. En effet, chaque mois, ils n’ont à rembourser que les intérêts et l’assurance, qui correspondent, la plupart du temps, à un montant global inférieur aux loyers perçus.

• Deuxièmement, les intérêts peuvent être déduits du revenu net foncier. En procédant ainsi, les emprunteurs parviennent à réduire leur taux d’imposition. Il s’agit d’un point très intéressant lors de la réalisation d’un investissement immobilier locatif, à condition d’avoir opté pour le régime d’imposition réel.

• Troisièmement, le crédit in fine est associé à un produit bancaire d’épargne. Certes, ce placement est destiné à rembourser le capital du crédit lors de la dernière échéance. Mais tout au long de la durée du prêt in fine, l’emprunteur bénéficie des intérêts produits par cette épargne.

• Quatrièmement, le prêt in fine est un outil d’optimisation fiscale. En effet, la dette peut être soustraite de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, ou ISFI. Pour découvrir toutes les caractéristiques de ces mécanismes d’optimisation fiscale, votre courtier en crédit immobilier se tient à votre disposition. Il vous offre des conseils personnalisés et vous oriente vers la meilleure solution de crédit.

Les inconvénients du prêt in fine

Le premier inconvénient du prêt in fine se trouve dans le montant de ses taux d’intérêt. En effet, ces derniers sont supérieurs à ceux du crédit amortissable par exemple. De plus, leur montant reste égal tout au long du crédit, alors qu’ils sont proportionnels au capital restant à rembourser dans le cas d’un prêt amortissable. Le coût global du prêt in fine est donc supérieur au coût de la plupart des autres prêts bancaires.

Concernant les indemnités de remboursement anticipé, elles sont également la plupart du temps bien supérieures à celles d’un prêt bancaire classique.

Le dernier inconvénient du prêt in fine à prendre en compte concerne le montant de l’apport. Les banques n’octroient des crédits in fine qu’à des personnes présentant un apport conséquent et qui peut s’élever au minimum à 30 % du total du capital emprunté.